基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為幫助投資者全面了解基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資知識，了解相關(guān)投資風(fēng)險，在證監(jiān)會投保局的指導(dǎo)下，中國上市公司協(xié)會梳理匯總基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)基礎(chǔ)知識，與大家分享。

一、什么是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？其主要收益來源是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，明確要求在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs或公募REITs）試點工作，也代表著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式起步。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

二、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點有何重要意義？

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點區(qū)域和行業(yè)范圍有何要求？

1.     全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。重點支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

2.     試點主要包括下列行業(yè)：交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房，探索在水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點。

四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？

如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。投資人通過持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項目的“股東”，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。

五、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券有何不同？

一方面，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期，會有一定的變動。另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運營管理機(jī)構(gòu)能力的影響，存在由于運營等因素造成單位價值下跌的風(fēng)險。 

六、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通公募基金有何不同？

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特點：一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的一個或數(shù)個基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標(biāo)的為分散化配置的股票、債券等。二是收益來源不同。公募REITs收益來源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得，指數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項目運營及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢及資源積累，通過運營維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施項目，來獲得基金價值的不斷提升，而普通主動型公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產(chǎn)，實現(xiàn)投資收益。

七、如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率？

根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），基礎(chǔ)設(shè)施項目預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預(yù)測的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。預(yù)測現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項目時，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個指標(biāo)，因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營權(quán)類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。特別的，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的項目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險，因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。

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中國上市公司協(xié)會 2022-05-19 發(fā)表于北京